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Housing: U.S Middle-Class Can No Longer Afford

2016 - 08 - 11

Since 2012, U.S housing recovery has began in 2012, but a revamp housing market didn’t create an equal economic benefit for everyone, but a generation of renters who can no longer afford a house.


美國房市從2012年開始復甦,但房價回升並未帶來雨露均霑的經濟復甦,反而創造了一整個世代的長期租屋族,無力買房,只能望屋興嘆。

華爾街日報此篇新聞摘譯如下:

(1) 房價持續上漲,整體而言,只比金融海嘯前的高點低2%
Overall prices are now just 2% below the peak reached in July 2006.

(2) 擁屋率(62.9%)持續下探,跌至51年來的最低點;有專家預測至2050年時可能掉到58%甚至再低
While economists expected the homeownership rate to begin edging up this year, the rate fell to a 51-year low of 62.9% in the second quarter.

The rate could fall to 58% or lower by 2050, according to a recent prediction by housing experts Arthur Acolin of the University of Southern California.

(3) 租金報酬率在4%以上,接近台灣三倍;租屋族苦哈哈,包租公笑哈哈

(4) 買不起房的雙重打擊:一方面享受不到財富增值(房價上漲)且退休後仍須承擔租屋壓力,二方面要不斷面對接連上漲的租金
Long-term declines could erase gains made by middle-class Americans since World War II. Owning a home provides protection against rising rents and has been a key component of retirement saving and wealth creation.

新聞來源:
Lopsided Housing Rebound Leaves Millions of People Out in the Cold

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Internal Control Systems : Born With Flaws (Part 3)

Corporations create affiliated companies for synergy, business development or horizontal and vertical integration. But they seldom take the operations of the affiliated companies into account then designing the internal control systems. 內控機制的先天缺陷-關係企業之內部控制遭到忽略 公司為了水平整合、垂直整合、綜效考量及業務拓展等因素經常必須設立關係企業,但是部分公司在設計內部控制制度時未將關係企業的整體營運活動一同考量,容易造成內控的漏洞。實務上,時有母公司未於內部控制制度中訂定子公司的內部控制作業、未督促子公司建立內部控制制度、亦未對子公司執行稽核作業。 某些上市、上櫃公司因為經營規模龐大,通常都在國外擁有關係企業,但是因為語言因素以及管理成本之考量,對於關係企業的內部控制要求僅止於案時提供其財務報表,方便總公司編制聯合財報。如此一來,縱使企業有良好的內部控制制度,若未確實要求關係企業遵循,也是枉然。總公司內稽人員只能以書面方式複核關係企業所給予之內控自評結果,效果有限。 關係企業的內部控制制度如果被忽略也會造成嚴重的後果。首先,關係企業營運的好壞會影響到企業本身,不論是在投資的獲利方面或是商譽方面都有舉足輕重的影響,若是因為關係企業營運上出差錯,企業本身也會因此受牽連。除此之外,一定規模以上的企業每年都必須請會計師簽證期財務報表,而公開發行公司也必須製作關係企業的聯合財報。舉例來說,資產負債表是財務報表之其中一種,必須經過會計師簽證的,而關係企業在資產負債表上是以長期股權投資的項目來呈現,如果會計師想了解該表上長期股權投資損益數字的正確性,則勢必必須也去了解關係企業的財務報表及相關內部控制制度。 縱使關係企業有了內部控制制度,也還沒完!總公司在查核關係企業、分公司或其他營業據點之工作上仍然會有實際上無法解決的齟齬。以下以證券商查核公司之實務為例:…

Internal Auditing Staff Unqualified

Guess what’s the average salary for an internal auditor? And what’s the reasonable salary for the position? 請讀者猜猜看稽核人員的平均月薪資是多少?再請讀者猜猜看,要找到真正適任的稽核人員(適任之標準請參考以下說明)合理的月薪又是多少? 由於稽核人員之日常作業其獨立性很高且必須獨立就受查單位完成稽核報告(或初稿),所以公司裡面的稽核人員不能只有少數一兩位,而是應該要每一個稽核人員都要具備以下的專業能力與人格特質。 最理想的稽核人員必須具備之專業能力有幾大面向1 (1) 學經歷與專業證照 內部稽核是一個跨領域的工作,而且內部稽核人員又必須時常應付多變的環境,教育程度是一個稱職的稽核人員不可或缺的基礎條件。另外,越來越多的企業在僱用內部稽核人員時會要求相關的專業證照如內部稽核師、電腦稽核師及會計師等。 (2) 超然獨立與積極態度 內部稽核人員由於其肩負發現組織缺失並且改善的職責,必須具備正直的人格,而且維持其超然之獨立性,這兩點都對於稽核部門的整體工作品質有非常大的影響,所以稽核人員執行職務必須勿枉勿縱並且不受威脅、利誘。當然,內部稽核單位在組織當中的地位越高,越容易維持其獨立性。 (3) 公司營運流程及知識 內部稽核人員既然必須查核企業內的各種活動是否按照既定計畫執行,當然必須對企業內的所有營運流程有相當廣泛且深入的認識,包括企業政策、文化、環境及整體營運流程,否則將無法勝任此工作。 (4) 溝通協調與人際關係 內部稽核部門需要有良好的溝通能力。有良好的溝通能力才能與受稽核的單位建立互信、無衝突的夥伴關係,有助於內部控制制度上缺失的發現與改善,除此之外內部稽核單位與管理階層及董事會間溝通也須仰賴良好溝通技巧,方能使上級即時接收企業內的制度缺失並且予以改善。 (5) 稽核相關專業知識及技能 審計、法規、財務、會計、資訊科技都是內部稽核人員從事職務時需要具備的相關專業知識。 (6)…
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