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Housing: U.S Middle-Class Can No Longer Afford

2016 - 08 - 11

Since 2012, U.S housing recovery has began in 2012, but a revamp housing market didn’t create an equal economic benefit for everyone, but a generation of renters who can no longer afford a house.


美國房市從2012年開始復甦,但房價回升並未帶來雨露均霑的經濟復甦,反而創造了一整個世代的長期租屋族,無力買房,只能望屋興嘆。

華爾街日報此篇新聞摘譯如下:

(1) 房價持續上漲,整體而言,只比金融海嘯前的高點低2%
Overall prices are now just 2% below the peak reached in July 2006.

(2) 擁屋率(62.9%)持續下探,跌至51年來的最低點;有專家預測至2050年時可能掉到58%甚至再低
While economists expected the homeownership rate to begin edging up this year, the rate fell to a 51-year low of 62.9% in the second quarter.

The rate could fall to 58% or lower by 2050, according to a recent prediction by housing experts Arthur Acolin of the University of Southern California.

(3) 租金報酬率在4%以上,接近台灣三倍;租屋族苦哈哈,包租公笑哈哈

(4) 買不起房的雙重打擊:一方面享受不到財富增值(房價上漲)且退休後仍須承擔租屋壓力,二方面要不斷面對接連上漲的租金
Long-term declines could erase gains made by middle-class Americans since World War II. Owning a home provides protection against rising rents and has been a key component of retirement saving and wealth creation.

新聞來源:
Lopsided Housing Rebound Leaves Millions of People Out in the Cold

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Issuing bond or applying loans from bank are common ways of financing. But the former is a direct loan from investors, how investors view the default risk will reflect on the interest rates. Continue reading

Lee & Li Attorney-At-Law Embezzlement Case (Part 2)

To further look into Lee & Li’s case, it is obvious that the root of the problem is the documents regarding all the transactions. 如果更詳細深入探討理律案,我們可以發現在上篇所述問題的癥結點其實就是理律案相關交易中的文件。 理律根據前述華僑及外國人投資證券管理辦法的相關規定代理美商新帝公司來做國內股票的買賣事宜,依約定理律需在中信證券以及彰化銀行開設證券及現金帳戶來處理新帝公司之股票,理律將此事全權交由劉偉杰處理,並且將存摺及印鑑都交由其保管,劉偉杰另外私自在亞洲證券及國泰世華銀行開設另一組帳戶作為私自操作之用。 而開設相關帳戶會有存摺,如證券帳戶以及現金帳戶的存摺,每一次的交易紀錄會記錄在存摺之上,比如說劉偉杰提領、轉存現股至私人帳戶的行為、賣出股票的行為、將款項匯至國外帳戶的行為,這些交易行為都需要有美商新帝公司的授權書證券商及銀行才會核准辦理,因為劉偉杰擁有美商的印鑑所以可以偽造全權授權書來騙過銀行做出這些相關操作。前面另外開設私戶也是使用偽造的授權書。 存摺跟授權書是本案當中的問題所在。理律遲至事後交接才發現弊案,原因是理律本身對於這兩樣文件沒有適當的掌握與控管,連帶的對於這兩者文件上面所承載的重要交易資訊也都無法即時知悉,遑論做出應有的應變,可以說是資訊不充分、不完整而造成的疏失。 在這個案件當中,上級完全信任劉偉杰所以將相關交易所需的印鑑、存摺皆交由其保管,所以劉偉杰能在不被任何人監視的情況下完成提領股票至其私人戶投並與轉賣、匯款至國外的諸多行為而不被發現。在事後工作交接給其他同仁的時候也故意不附上某些重要的交易資料意圖隱瞞。 理想的內部控制方式應該是將劉偉杰所負責的工作交由另一個高階主管與劉偉杰共同處理,而且在任何需要的交易文件上面都必須由該主管與劉偉杰共同用印,而用印之同時該主管必須將該文件予以保存、建檔,確保相關交易資訊可以隨時被掌握與監督,當然這些文件紀錄不能被竄改或刪除,如此一來縱使有人心懷不軌也可以經由明確的紀錄及時發現及制止,預防弊案之發生與擴大。 理律案,小筆記 在理律劉偉杰到賣股票案當中,金額高達三十億的案件竟然只由劉偉杰一個人全權負責,沒有人負責稽核,而他利用上司對他的信任大大方方的把客戶所有的股票據為己有賣的一乾二淨,從容不迫的拿假護照出境離開台灣,等到理律發現的時候早就在某處高興的數鈔票了! 1. 企業當中的重要業務如果只交由一個員工來負責處理,會產生很大的風險,應該盡量交由多人共同辦理。 2. 內部控制本身有許多環節,文件的管理是其不可或缺的核心部分。

Lack of Compalince Policy in Public Traded Companies

Besides financial sectors, other public traded companies are facing more serious problems. 除了金融相關產業的規範問題之外,其他公開發行公司所面臨的問題更加嚴重,公開發行公司在法令遵循此方面僅有「公開發行公司建立內部控制制度處理準則」當中有稍微提到法令遵循是內部控制的目標之一1,以及在內控自評的時候也必須評估公司是否已經遵循法令2,但是對於法令遵循計畫要如何實施卻是完全沒有相關的細節,與金融相關產業「稍微具體」的規範相較更是令企業無所適從。 目前我國各公開發行公司於內部控制中有關「法令遵循」風險、控制點及內部控制制度之設計,多屬證券商與簽證會計師所提供,其中在關於法令遵循之控制點上最常見的是以「本公司聘有法律顧問3,遇有法律問題時即應請教法律顧問」等之類似字眼來表示已經確保公司法令之遵循。 似乎言之成理,有法律問爭議可能時請教法律顧問,天經地義,但是這裡面忽略了一個可能的問題那就是這根本就是類似套套邏輯的說法4,公司在不知道某項法令存在時要如何察覺法律問題並請教法律顧問?外加法律規定經常改變,連專業之律師也未必能確定其在當下知曉每一項法令的最新規定,遑論非法律專業的企業經營階層了。由此可見,實務上關於法令遵循計畫之作法存有根本上的瑕疵!有效法令遵循計畫應該要設計一些控制點,與內控制度一樣的地方在於其有效性必須立基在「找出必要的控制點」並且使把守控制點之人具備達到其控制目的之能力。比方說今天規定由公司的副總經理來審核,到了他這裡的簽呈之內容是否需要作適法性之判斷而去請教法律顧問,由於該副總經理對於其簽呈所涉之內容,根本不了解法律對於其內容有無作出相關之規定,不可能知道是否要去請教法律顧問,可見這不會是有效的控制點,更何況許多其他企業內部事項根本不會簽呈到副總經理這裡來。 最重要的問題就是要如何幫企業找出真正有效的「法令遵循控制點」,正如同建立層層的關卡盡力避免企業之商業行為違反法律規定。但是這個關卡的設計與執行必須要真正有效才行,本書就是要替企業設計一套易於執行、以「文件管理」為核心控制點之「法令遵循計畫」。 參考資料: 1. 參公開發行公司建立內部控制制度處理準則第3 條。 2. 參公開發行公司建立內部控制制度處理準則第23條。 3. 請參劉立恩律師等,建構有效法令遵循制度之核心考量。 4. 套套邏輯在哲學上就是指在邏輯上永遠是「真」的那些句子,通常是一些沒有訊息內容的句子卻被拿來當作有訊息內容之陳述,通常我們聽到這些句子會認為這是沒有實質意義的,舉例來說,「如果這裡是台灣,那麼這裡是台灣」、「台灣位於大陸的東南方或是台灣不位於大陸的東南方」兩句話都是套套邏輯,他們在邏輯上為「真」沒有錯,但是人們聽起來就像是沒有意義的話。