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Glut in China's Housing Market

2015 - 10 - 06

Murky Data Add to China’s Housing Headache

Glut in China’s property market is worse than official data show, creating a drag on economic growth.

…… China’s inventory of unsold homes is equal, on a square-foot basis, to more than six Manhattans. The glut is a drag on the world’s No. 2 economy, which is poised to report its slowest annual growth in a quarter century.

(在中國,未售出之餘屋存量以樓地板面積計算已經等於6個曼哈頓了…)

上述數據只計入未售出的成屋,惟未完工的房屋並未包括在內,例如:不負責任的樓建商已陷於無資力,而根本完工不了者、以及貸款繳不出只能等待法拍者,亦或是投資客看衰未來房價準備落跑而丟給銀行等者。

之前就提過很多次,我自己在中國親眼見到的,即已不知有多少閒置的空樓,在一個接一個小區裡,晚上一盞燈都沒有,以及還沒完工的樓房(但是看起來建築工班早已撤走)。

The International Monetary Fund estimated China’s housing inventory at the end of 2013 was about three times that of national data.

(IMF估計到2013年底時,中國之實際餘屋存量是官方數據的3…)

當然,中國不是沒有適宜人居的區域,更不會缺少好的樓盤。但是,霧霾瀰漫之處,還在拼命加碼蓋廣廈,政府或發展商的官方說法,或許已不是唯一的購屋參數。

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Technical Cases ( Breach of Fiduciary Duty )

Company A invested in company B, as a legal entity and shareholder, company A was elected as a member of the board of directors and assign a natural person to carry out the duty of director…

Internal Controls Can't Close Loopholes?

The origin of the problem is the the blank commercial papers. Buying and selling the commercial papers is the main business of the company, which can not operate without blank commercial papers. 妥善保管空白商業本票還有主管的印鑑,建立有效的核對方式 這其實是問題發生的最源頭,公司主要的業務就是票券的買賣,沒有空白的票生意就做不成了,那空白的商業本票就是公司跟他人交易當中最常會使用到的物品了,公司本來就應該好好保管,不然就容易使不肖之徒心存僥倖。國票公司針對空白本票的存放太過隨便,使楊瑞仁想拿多少就拿多少。另外對於公司裡面空白本票的存放數量也沒有紀錄,減少的數量跟當天成立契約的數量是否相符也沒有人在關心,雙重的內控失靈使楊瑞仁放心的進行犯罪計畫。 如果能夠將每天國票公司與客戶成立的各種券買賣契約建檔管理,那麼用成立票券買賣契約的數量與空白本票使用的數量來互相對照,就可以輕鬆了解剩下多少空白本票,而在有短少的情況下就可以及時發現了。 另一個源頭就是印鑑的保管,有的公司可能未了方便而將印鑑隨手放在辦公桌上,使需要的人可以自行取用,同時卻也增加了不該用的人來使用它的風險,可行的辦法是重要印鑑由專人保管,比如說公司內部的稽核單位,每一次經過用印的文件都予以建檔管理,方便稽核人員從事稽核之工作,比如可以將公司買賣商業本票之契約與該本票放再同一個資料夾當中方便核對,有票卻沒有契約那就一定有問題。…

Cases of Abstraction ( Monopoly )

Euronext, Sony, TAIYO YUDEN, respectively holds several patent items related to CD-R product specifications. 荷蘭商皇家飛利浦電子股份有限公司、日本新力股份有限公司、日商太陽誘電股份有限公司(以下簡稱飛利浦、新力、太陽誘電)分別擁有數項不同的「可錄式光碟」(CD-R)產品規格相關之專利,由於其他製造商如果要生產此種可錄式光碟,都必須要取得這些相關的專利授權方可合法製造、銷售該產品,所以三家公司為了便於向世界各國製造可錄式光碟之製造商進行專利授權,而採取聯合授權之方式來進行授權,也就是先由新力與太陽誘電公司將其手上擁有的相關專利權先授權給飛利浦公司,再由其整合各項專利後整批授權給被授權人。 而在授權金額約訂方面,飛利浦公司與被授權人之約定本來是以「光碟淨銷售價格3%或是日幣十圓中之較高者」作為權利金之給付標準,在簽約當時可錄式光碟的市價大概是日幣300多圓,兩種計算方式的結果相差不多,但是一兩年後可錄式光碟的市場需求與出貨數量大幅增加、價格則是大幅下跌,如果仍然是以原來的授權金計算方式將會造成被授權人無法負擔之情況,雖然被授權人屢次向其反應,其仍沒有要因此改變授權金計算方式的意思。請問飛利浦公司、新力公司、太陽誘電公司維持原本的授權金計算方式之行為有無違法之虞? 違法理由分析 這三家公司有無違法?如果答案是有,那到底又是違反了哪一種法律呢?想必大部分的讀者大概還是有如入五里霧中,對此大感迷惑吧!飛利浦公司、新力公司、太陽誘電公司維持原授權金額計算方式的行為其實會違法公平交易法官於獨占事業禁止行為的規定。 公平交易法對於獨占事業的定義規定在第5條:「本法所稱獨占,謂事業在特定市場處於無競爭狀態,或具有壓倒性地位,可排除競爭之能力者。二以上事業,實際上不為價格之競爭,而其全體之對外關係,具有前項規定之情形者,視為獨占。第一項所稱特定市場,係指事業就一定之商品或服務,從事競爭之區域或範圍。」同法第5-1條2與公平交易法施行細則第3條則是提供一些企業是否為獨占企業的判定標準。 企業如果僅是被認定為獨占事業,並不會有什麼違法的問題,但是獨佔企業有公平交易法第10條的適用,不得為下列特定行為:一、以不公平之方法,直接或間接阻礙他事業參與競爭。二、對商品價格或服務報酬,為不當之決定、維持或變更。三、無正當理由,使交易相對人給予特別優惠。四、其他濫用市場地位之行為。 在本案例當中,這三家公司擁有專利之產品為可錄式光碟,不論其產品技術功能、價格以及市場定位都與相類似之產品有所區隔,所以該可錄式光碟片技術市場可以被視為特定市場。另外再依照公平交易法施行細則第3條3所提供的判斷標準來審酌,就會發現可錄式光碟有關的重要專利都在這三家公司手上,全球的可錄式光碟的製造都必須透過這三家公司取得專利授權,具有世界性的壟斷地位,其所決定之權利金金額勢必會直接影響可錄式光碟市場之價格,所以飛利浦公司、新力公司、太陽誘電公司透過聯合授權之方式取得可錄式光碟市場之獨占地位,屬於公嫖交易法第五條所稱之獨占事業。 公平交易法之立法目的在於維護交易秩序與消費者之利益,原則上並不會禁止獨占事業之出現,但是正因為獨占事業的市場影響力極大,為了避免獨占事業位了自己的私利而破壞市場交易秩序,才會限制獨占事業不得濫用其市場地位。本案例中的飛利浦公司、新力公司、太陽誘電公司公司透過聯合授權之方式取得市場上的獨占地位,在可錄式光碟全球出貨量遽增、商品單價急速下跌之情況下,其權利金收益已經大幅超出其所預期,雖經被授權人屢次反映其授權金計算方式不合理之處卻仍無動於衷,使授權金額無法做有效之變更以因應市場需求,不當維持權利金之價格,當然是違反公平交易法第10條第2款之規定。 如果違反公平交法之規定,依同法41條所規定之罰鍰數額最高可以到2500萬新台幣,如果經過主管機關命令停止其行為而不停止或是再犯的話還會有刑事責任,對於企業經營者或其投資人來說都是非常大的損失,讀者不能不注意! 違法總在不知不覺中 企業很容易在不知不覺當中違反公平交易法當中關於獨占事業禁止行為之規定,其中一原因就是企業有時候根本不知道自己是不是獨占事業,公平交易法第5條關於獨占事業定義之文字非常的抽象,縱然企業知道獨占事業之相關規範,也根本沒辦法讓企業得知自己是否已經成為獨占企業。同法第5-1條:「事業無左列各款情形者,不列入前條獨占事業認定範圍:一、一事業在特定市場之占有率達二分之一。二、二事業全體在特定市場之占有率達三分之二。三、三事業全體在特定市場之占有率達四分之三。」雖然比較明確的給予以市場佔有率來計算的判斷標準,但是這些標準對於企業經營者來說,在判斷其自身是否為獨占事業這一點上面,根本沒有實質上的助益,雖然法令上告訴你市場占有率到多少才會是獨占事業,問題在於市場占有率之計算非常困難,該用出貨金額算或是出貨數量算?條文當中並未明確說明,企業怎麼可能搞得清楚?再者,又該由誰來判斷占有率?企業會一邊出貨一邊對照其市場占有率嗎?在商業上通常是以統計出來之數據來計算市占率,為統計數據並非百分百正確,如果因為對統計數據之認知差距使企業背負公平交易法之相關責任,豈不等於使企業在不知不覺中違法? 在民國88年公平交易法修正前4,中央主管機關還會定期公告哪些企業是獨占企業,雖然在最後的認定上仍然會以案發當時實際情況而定,至少對於被公告為獨占事業的企業來說還是具有警惕的效果在,然而於88年修正後主管機關不再定期公告獨占事業5,雖然公平交易法施行細則第三條中有提供市佔率、替代可能性、影響特定市場影響價格之能力、他事業加入之困難等相關判斷標準,對於企業在判斷自己是否為獨占事業上仍然是困難重重,因此而違反獨占企業的相關規定而遭受高額罰鍰6也就不令人意外了。 1. 本案例係參考公平會民國 91 年4月25日公處字第091069號處分書。後來這三家公司分別向行政院提起訴願及行政訴訟,而該處分遭到法院撤銷。惟在獨占的部份法院認為這三家公司的確是有違反公平交易法之規定,但是公平會在罰鍰數額的裁量上有瑕疵所以將其撤銷。完整判決內容請參台北高等行政法院92年訴字908號、台北高等行政法院92年訴字1132號及台北高等行政法院92年訴字1214號等判決。 2. 參照公平交易法第5-1條:「事業無左列各款情形者,不列入前條獨占事業認定範圍: 一、一事業在特定市場之占有率達二分之一。 二、二事業全體在特定市場之占有率達三分之二。 三、三事業全體在特定市場之占有率達四分之三。 有前項各款情形之一,其個別事業在該特定市場占有率未達十分之一或上…