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Glut in China's Housing Market

2015 - 10 - 06

Murky Data Add to China’s Housing Headache

Glut in China’s property market is worse than official data show, creating a drag on economic growth.

…… China’s inventory of unsold homes is equal, on a square-foot basis, to more than six Manhattans. The glut is a drag on the world’s No. 2 economy, which is poised to report its slowest annual growth in a quarter century.

(在中國,未售出之餘屋存量以樓地板面積計算已經等於6個曼哈頓了…)

上述數據只計入未售出的成屋,惟未完工的房屋並未包括在內,例如:不負責任的樓建商已陷於無資力,而根本完工不了者、以及貸款繳不出只能等待法拍者,亦或是投資客看衰未來房價準備落跑而丟給銀行等者。

之前就提過很多次,我自己在中國親眼見到的,即已不知有多少閒置的空樓,在一個接一個小區裡,晚上一盞燈都沒有,以及還沒完工的樓房(但是看起來建築工班早已撤走)。

The International Monetary Fund estimated China’s housing inventory at the end of 2013 was about three times that of national data.

(IMF估計到2013年底時,中國之實際餘屋存量是官方數據的3…)

當然,中國不是沒有適宜人居的區域,更不會缺少好的樓盤。但是,霧霾瀰漫之處,還在拼命加碼蓋廣廈,政府或發展商的官方說法,或許已不是唯一的購屋參數。

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Bitcoin prices fell significantly after China’s BTCC announced its closure of operations come September 30. The announcement shows China’s latest attempt to impose control over the stateless currency within the nation. “Laws can’t keep pace with technology”…

As Fed Finally Raises Rates

Fed bets that low rates’ job benefits outweigh any financial disruption 2004,聯準會開始升息;2007,次級貸款這個核彈爆了,陷入大衰退。 Fed bets that low rates’ job benefits outweigh any financial disruption 一句話解釋次級貸款危機的核心:華爾街一群自以為聰明之人把鉅大風險披上糖衣的衍生性金融商品,並藉此賺取暴利。 2015,聯準會開始升息。 當年的次貸,透過精密惡毒的計算,把愈來愈多錢以貨幣乘數從銀行裡循環生出來、再借給那批信用根本不夠好的人去買房。當利率升、房價跌的時候,結果不言可喻,當然就是一間房一間房因為抵押貸款還不出而被拍賣,讓房價再進一步下跌。 WSJ作了簡單的折線圖,列出過去三次(1994, 1999, 2004)Fed調升利率時,存款、房貸、車貸利率之相應變化。 結論: 1. 存款利率幾乎沒動 2. 房貸利率前二次升,第三次微降 3. 車貸利率三次全升…

Internal Control Systems : Born With Flaws (Part 2)

Internal Control Systems are usually designed by accountants or underwriters according to company practices in similar fields and internal controls regulations. 內控機制的先天缺陷-制訂內控制度未能全面涵蓋重要營運事項 內部控制制度通常是由會計師或承銷商為公司所設計,但他們不是憑空產生,而是參照其他相類似產業的公司與相關法令的內部控制制度來設計的,然而其所引用、參考的母版對原來的公司而言都可能已經有不完備的現象了,更別提以削足適履、東打補釘、西改褲長的方式來為新的委託人規劃內控了,產生疏漏是命中注定的事情。    除了上述會計師、承銷商設計內控的問題之外,公司內負責執行內部控制作業的部門通常是內部稽核單位,但是內部稽核人員是否充分了解其他部門的作業習慣以及可能產生弊端之處呢?實務操作上十分困難。因為真正了解全盤情況的高階主管必須負責處理公司內比「撰寫內部控制制度」更迫切的問題如拓展業績、尋找有利之融資管道、規劃新的產品線及通路佈局、美化財報數字等,根本不可能將此種稀有人力資源花費在陪同會計師處理內部控制制度之問題上。 肇因於上述的兩個理由,企業的內部控制制度常常不符其需求。照道理來說,內部控制制度應該包含公司所有營運活動,而公司為他人背書保證、負債承諾、將公司資金貸予他人等處分公司資產之重要事項卻常未訂定相關程序,或是未訂有相關人員違反時的罰則。 如果對於公司本身背書保證、負債承諾、將公司資金貸予他人之行為不予控管,那麼就等於敞開不肖人士掏空公司的大門。管理階層可以輕易的動用公司資金來從事有利於其自身的活動,比如說未經董事會審核而將錢貸與或投資另一家管理階層人士掌控的公司、管理階層自己向銀行貸款而以公司資產作保,之後卻不償還債款致公司資產被變賣,這些行為都是實務上常見的現象,沒有一個有效全面的內控制度,公司資產安全堪慮! 印鑑管理也是某些公司會出現的問題,有些公司雖然訂有印鑑領用之程序,卻忽略印鑑有無歸還以及定期盤點印鑑,使印鑑易被盜用。無獨有偶,國票案及理律案都恰好在印鑑管理上有極大缺失,理律案因為「信任」兩個字而授權劉偉杰全權處理客戶股票事宜因而將相關印鑑統一由其保管;國票則是將印鑑隨意放置在員工辦公桌上,對於每個員工所持有的印鑑缺乏有效的管理機制,隨後才會引發一連串風波。