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Glut in China's Housing Market

2015 - 10 - 06

Murky Data Add to China’s Housing Headache

Glut in China’s property market is worse than official data show, creating a drag on economic growth.

…… China’s inventory of unsold homes is equal, on a square-foot basis, to more than six Manhattans. The glut is a drag on the world’s No. 2 economy, which is poised to report its slowest annual growth in a quarter century.

(在中國,未售出之餘屋存量以樓地板面積計算已經等於6個曼哈頓了…)

上述數據只計入未售出的成屋,惟未完工的房屋並未包括在內,例如:不負責任的樓建商已陷於無資力,而根本完工不了者、以及貸款繳不出只能等待法拍者,亦或是投資客看衰未來房價準備落跑而丟給銀行等者。

之前就提過很多次,我自己在中國親眼見到的,即已不知有多少閒置的空樓,在一個接一個小區裡,晚上一盞燈都沒有,以及還沒完工的樓房(但是看起來建築工班早已撤走)。

The International Monetary Fund estimated China’s housing inventory at the end of 2013 was about three times that of national data.

(IMF估計到2013年底時,中國之實際餘屋存量是官方數據的3…)

當然,中國不是沒有適宜人居的區域,更不會缺少好的樓盤。但是,霧霾瀰漫之處,還在拼命加碼蓋廣廈,政府或發展商的官方說法,或許已不是唯一的購屋參數。

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Lack of Compalince Policy in Public Traded Companies

Besides financial sectors, other public traded companies are facing more serious problems. 除了金融相關產業的規範問題之外,其他公開發行公司所面臨的問題更加嚴重,公開發行公司在法令遵循此方面僅有「公開發行公司建立內部控制制度處理準則」當中有稍微提到法令遵循是內部控制的目標之一1,以及在內控自評的時候也必須評估公司是否已經遵循法令2,但是對於法令遵循計畫要如何實施卻是完全沒有相關的細節,與金融相關產業「稍微具體」的規範相較更是令企業無所適從。 目前我國各公開發行公司於內部控制中有關「法令遵循」風險、控制點及內部控制制度之設計,多屬證券商與簽證會計師所提供,其中在關於法令遵循之控制點上最常見的是以「本公司聘有法律顧問3,遇有法律問題時即應請教法律顧問」等之類似字眼來表示已經確保公司法令之遵循。 似乎言之成理,有法律問爭議可能時請教法律顧問,天經地義,但是這裡面忽略了一個可能的問題那就是這根本就是類似套套邏輯的說法4,公司在不知道某項法令存在時要如何察覺法律問題並請教法律顧問?外加法律規定經常改變,連專業之律師也未必能確定其在當下知曉每一項法令的最新規定,遑論非法律專業的企業經營階層了。由此可見,實務上關於法令遵循計畫之作法存有根本上的瑕疵!有效法令遵循計畫應該要設計一些控制點,與內控制度一樣的地方在於其有效性必須立基在「找出必要的控制點」並且使把守控制點之人具備達到其控制目的之能力。比方說今天規定由公司的副總經理來審核,到了他這裡的簽呈之內容是否需要作適法性之判斷而去請教法律顧問,由於該副總經理對於其簽呈所涉之內容,根本不了解法律對於其內容有無作出相關之規定,不可能知道是否要去請教法律顧問,可見這不會是有效的控制點,更何況許多其他企業內部事項根本不會簽呈到副總經理這裡來。 最重要的問題就是要如何幫企業找出真正有效的「法令遵循控制點」,正如同建立層層的關卡盡力避免企業之商業行為違反法律規定。但是這個關卡的設計與執行必須要真正有效才行,本書就是要替企業設計一套易於執行、以「文件管理」為核心控制點之「法令遵循計畫」。 參考資料: 1. 參公開發行公司建立內部控制制度處理準則第3 條。 2. 參公開發行公司建立內部控制制度處理準則第23條。 3. 請參劉立恩律師等,建構有效法令遵循制度之核心考量。 4. 套套邏輯在哲學上就是指在邏輯上永遠是「真」的那些句子,通常是一些沒有訊息內容的句子卻被拿來當作有訊息內容之陳述,通常我們聽到這些句子會認為這是沒有實質意義的,舉例來說,「如果這裡是台灣,那麼這裡是台灣」、「台灣位於大陸的東南方或是台灣不位於大陸的東南方」兩句話都是套套邏輯,他們在邏輯上為「真」沒有錯,但是人們聽起來就像是沒有意義的話。

The Trump Effect

Markets worry about president-elect’s trade policy would be bad for Apple. Trump has publicly stated that he would force Apple to move its manufacturing back to U.S. 川普上台,市場普遍擔心新任美國總統的貿易政策將對蘋果不利,因為他曾公開表示:上任後將逼蘋果將產品生產搬回美國。川普效應對蘋果的影響,此篇作者的分析非常淺顯易懂,值得一讀,摘要如下: 1. 川普想讓蘋果回流美國製造及組裝 2. 川普請蘋果創造美國工人就業機會 3. 川普想對中國進口貨物課反傾銷稅 4. 川普想對企業調降海外盈餘匯回稅…

Living Wills - No More Bail Outs for Fat Cats

Since the financial crisis, American has grown tired of cleaning up after bankers who put hands in taxpayer’s pocket and are not never accountable for the mistakes they make. 金融海嘯之後,美國人厭倦了要從他們已經很薄的荷包裡掏錢,為只顧賺錢不揹責任的銀行家所犯的錯擦屁股,所以,在2010年,就通過了這個「華爾街改革及金融消費者保護法」,還以推動最力的兩位國會議員(一參Dodd、一眾Frank)為名。 這個法,要求大銀行對聯準會和聯邦存款保險公司提出詳盡、可信之計畫(反面比方,像小英的「新南向」與「亞洲矽谷」,就不屬於這種),確保萬一他們要倒了,也不會用到納稅人一毛錢。 死亡計畫-銀行的緊箍咒 “big banks are required…