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Glut in China's Housing Market

2015 - 10 - 06

Murky Data Add to China’s Housing Headache

Glut in China’s property market is worse than official data show, creating a drag on economic growth.

…… China’s inventory of unsold homes is equal, on a square-foot basis, to more than six Manhattans. The glut is a drag on the world’s No. 2 economy, which is poised to report its slowest annual growth in a quarter century.

(在中國,未售出之餘屋存量以樓地板面積計算已經等於6個曼哈頓了…)

上述數據只計入未售出的成屋,惟未完工的房屋並未包括在內,例如:不負責任的樓建商已陷於無資力,而根本完工不了者、以及貸款繳不出只能等待法拍者,亦或是投資客看衰未來房價準備落跑而丟給銀行等者。

之前就提過很多次,我自己在中國親眼見到的,即已不知有多少閒置的空樓,在一個接一個小區裡,晚上一盞燈都沒有,以及還沒完工的樓房(但是看起來建築工班早已撤走)。

The International Monetary Fund estimated China’s housing inventory at the end of 2013 was about three times that of national data.

(IMF估計到2013年底時,中國之實際餘屋存量是官方數據的3…)

當然,中國不是沒有適宜人居的區域,更不會缺少好的樓盤。但是,霧霾瀰漫之處,還在拼命加碼蓋廣廈,政府或發展商的官方說法,或許已不是唯一的購屋參數。

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Internal Auditing Staff Unqualified

Guess what’s the average salary for an internal auditor? And what’s the reasonable salary for the position? 請讀者猜猜看稽核人員的平均月薪資是多少?再請讀者猜猜看,要找到真正適任的稽核人員(適任之標準請參考以下說明)合理的月薪又是多少? 由於稽核人員之日常作業其獨立性很高且必須獨立就受查單位完成稽核報告(或初稿),所以公司裡面的稽核人員不能只有少數一兩位,而是應該要每一個稽核人員都要具備以下的專業能力與人格特質。 最理想的稽核人員必須具備之專業能力有幾大面向1 (1) 學經歷與專業證照 內部稽核是一個跨領域的工作,而且內部稽核人員又必須時常應付多變的環境,教育程度是一個稱職的稽核人員不可或缺的基礎條件。另外,越來越多的企業在僱用內部稽核人員時會要求相關的專業證照如內部稽核師、電腦稽核師及會計師等。 (2) 超然獨立與積極態度 內部稽核人員由於其肩負發現組織缺失並且改善的職責,必須具備正直的人格,而且維持其超然之獨立性,這兩點都對於稽核部門的整體工作品質有非常大的影響,所以稽核人員執行職務必須勿枉勿縱並且不受威脅、利誘。當然,內部稽核單位在組織當中的地位越高,越容易維持其獨立性。 (3) 公司營運流程及知識 內部稽核人員既然必須查核企業內的各種活動是否按照既定計畫執行,當然必須對企業內的所有營運流程有相當廣泛且深入的認識,包括企業政策、文化、環境及整體營運流程,否則將無法勝任此工作。 (4) 溝通協調與人際關係 內部稽核部門需要有良好的溝通能力。有良好的溝通能力才能與受稽核的單位建立互信、無衝突的夥伴關係,有助於內部控制制度上缺失的發現與改善,除此之外內部稽核單位與管理階層及董事會間溝通也須仰賴良好溝通技巧,方能使上級即時接收企業內的制度缺失並且予以改善。 (5) 稽核相關專業知識及技能 審計、法規、財務、會計、資訊科技都是內部稽核人員從事職務時需要具備的相關專業知識。 (6)…

The Evolution of Internal Control

【第肆章 – 內控基本觀念二】    既然內部控制是一種過程,那麼理論上從人類有群體社會之後就會出現內部控制的事實,比如說如何經營一個初始的家庭或是聚落等等。而在企業活動中,內部控制一詞最早是在1949年由美國會計師協會所提出來的。 依據1949年被提出的定義,內部控制是為了達到確保資產安全、確保會計資訊的正確、促進營運效率及確保員工遵循既定的管理政策之方法與措施,與現今廣為接受的定義是差不多的。 1950年內部控制第一次出現在美國的法律當中,要求公司要有相當的內部控制。 1958年美國會計師協會又將內部控制區分為會計控制及管理控制,前者著重財務文件的正確性及資產安全,後者促進營運效率及法管理政策之遵循。 1977年美國頒布「懲治外國行賄法案」,規定凡是受1934年證券交易法案規範之公開發行公司必須建立一套有效的內部控制。    1988年美國會計師協會澄清及擴大內部控制的觀念、認為內部控制結構包括三種組成要素:控制環境、會計制度、控制程序。    1992年美國COSO委員會提出「內部控制:整合性架構」(Internal Control:Integrated Framework),1994年提出整合性架構的補充報告,除了提出內部控制三大目標外還提出了五大組成要素:控制環境、風險評估、控制活動、資訊與溝通、監督。    1996美國會計師協會修正其審計準則公報,確認內部控制的架構是由COSO委員會提出的五大要素所組成。 1996年COSO委員會提出「內部控制衍生議題」(Internal Control Issues in Derivatives Usage)的研究報告。 2002年美國因應2001年所發生的恩龍案而制定了沙賓法案(Sarbanes-Oxley Act),其中第404條要求公司於提出年度財報時必須附加關於內部控制制度建立、維持及其有效性評估之報告,第302條則規定公司管理階層必須提出聲明書,保證公司揭露之財報或內部控制等相關報告所提供之資訊為真實。 整體上看來內部控制經歷了三種不同的階段,最初內部控制的概念是源自於內部牽制,一件事情分別由公司內的兩個人或兩個部門以上來處理,藉由互相牽制的辦事方法來防止舞弊或錯誤,此種分權的概念在18世紀工業革命後,大型企業出現後受到歡迎。 1940年代內部控制的概念慢慢擴及到企業的的各個領域,內涵已經包括了企業整提的經營手法及各種企業內制度,並且可以區分成會計控制與管理控制,各國法規也逐漸要求公司的內部控制符合相當的水準。內部控制制度在這個階段當中逐漸深化以及具體化。 於1990年代後內部控制又進入新的里程碑,COSO委員會針對內部控制制度提出三大目標、五大構成要素等,成為全世界內部控制制度理論的權威性研究報告,其內涵遠比先前的任何一個概念都來的廣泛。 參考資料: 1. 陳文彬,企業內部控制評估。2-3頁。 2. 内部控制的演進及其發展原因分析。

Compliance Regulations in Taiwan

The three objectives of internal controls system are the effectiveness and efficiency of operations, ensuring the accuracy of financial reporting, and compliance. 內部控制制度的三大目標分別是營運的效果與效率、確保財務報導的正確性與法令之遵循,不管是美國的COSO報告或是我國現行的「公開發行公司建立內部控制制度處理準則」1都有著墨,本書在第四章也稍微的介紹過。其中「法令之遵循」是企業最容易忽略的一塊,但是其對於企業之營運重要性不亞於另外兩大目標。有鑑於法令遵循之重要性,本書在此便簡單介紹我國之相關規範。 為什麼企業要遵守法令?企業不遵守法令會有什麼後果?原因無他,如果企業的營運活動有牴觸法令之情況,通常企業會受到許多的不利益,輕者可能罰鍰或賠錢了事,重者企業中的董事長、總經理、相關部門主管、承辦人等都可能被抓去坐牢,企業經營者不可不慎。 依現行「公開發行公司建立內部控制制度處理準則」第24條之規定2,公開發行公司每年都必須出具內部控制聲明書,金管會並要求應由董事長、總經理簽名蓋章以示負責,確保公司自行檢查其內部控制制度之設計與執行成效(包括促進營運效果效率之內控制度、確保財務報導正確性之內控制度與確保法令遵循之內控制度。),內部控制制度聲明書除了必須於指定網站3公告申報之外,也要附在公司的年報與公開說明書當中,來對外公開,如果內部控制聲明書的內容有虛偽、隱匿等不法情事,公司的管理階層便會涉及證券交易法第20條、第20-1條、第32條、第171條與第174條的民刑事法律責任4。 另依金管證稽字第09800097671號5所附之內控聲明書格式,公司在聲明其內部控制制度之設計與執行均有效時,關於法令遵循之部分公司可選擇要使用「主要法令列舉聲明」或是「全部法令均聲明」之聲明方式。「主要法令列舉聲明」是指出具此聲明之公司認為其內部控制制度可以確保該公司不會違反其已列舉出來的重要法令,對於其他的法令則不敢這麼肯定。「全部法令均聲明」則是指出具此聲明的公司認為其內部控制制度可以確保該公司不會違反所有台灣現行相關法令。 為什麼本書要特別提及此兩種聲明的方式呢?筆者從公開資訊觀測站上面查詢各上市、上櫃或是公開發行公司的內部控制聲明書,發現幾乎所有的公司都是採取「全部法令均聲明」之聲明方式,這代表的意思就是,這些公司認為他們的內部控制制度可以確保公司不致違反台灣全部的現行法令,換言之,這些企業如果違反了台灣多如牛毛的法令當中的任何一條,用最簡單的邏輯去推演,似乎就可以認定為該公司之內部控制制度在法令遵循上面的有效性在事實上是有瑕疵的,既然有瑕疵,公司的董事長及總經理卻在內部控制制度聲明書上聲明無瑕疵,金管會就可以依聲明不實之相關規定移送檢調單位。 從這個角度看來,法令遵循在內部控制之架構下,是需要所有公開發行公司格外加以重視的,若公司不慎違法,原本就應該要負擔相關之責任,已經是不幸之事,若還要另外承擔內控聲明書不實之法律責任對公司來說無疑是雪上加霜,情何以堪! 法令遵循屬於內部控制的三大目標之一,而我國關於內部控制的最基本規範是「公開發行公司建立內部控制制度處理準則」,可惜的是,雖然在該處理準則的字裡行間偶有出現「法令遵循」之字眼,對於公司到底要如何建立一套有效的法令遵循計畫,卻缺乏讓企業得以參照之規範6。 迄本書撰成為止,現行有效的法令條文當中,有提到「法令遵循」或「遵循法令」字眼者約有80則,其中內容有關於建立「法令遵循制度」者則僅有16則7,另外的64則對於法令遵循該如何建立並無實質之規定(包括公開發行公司建立內部控制制度處理準則)在這16則「相對來說」比較具體的法令僅僅是為了金控、銀行、信用合作社、票券、信託、保險、證券、期貨等金融相關產業所設計之規範,對於其他產業則隻字未提。 本書在評論的順序上,由於這16則金融業相關規範對於法令遵循計畫之建立有較具體之規範,本書在討論的順序上會先檢討這16則之規範。另外的64則在內容上關於法令遵循計畫之建立基本上乏善可陳,本書將僅針對最具代表性、同時也是關於內部控制的最上位之公開發行公司建立內部控制制度處理準則」提出其問題所在。 參考資料: 1. 參照處理準則第3條:「公開發行公司之內部控制制度係由經理人所設計,董事會通過,並由董事會、經理人及其他員工執行之管理過程,其目的在於促進公司之健全經營,以合理確保下列目標之達成:一、營運之效果及效率。二、財務報導之可靠性。三、相關法令之遵循。前項第一款所稱營運之效果及效率目標,包括獲利、績效及保障資產安全等目標。第一項第二款所稱財務報導之可靠性目標,包括確保對外之財務報表係依照一般公認會計原則編製,交易經適當核准等目標。」 2. 參照處理準則第24條:「首次辦理股票公開發行及公開發行公司,應每年自行檢查內部控制制度設計及執行的有效性,並依規定格式作成內部控制制度聲明書於每會計年度終了後四個月內於本會指定網站辦理公告申報。前項內部控制制度聲明書應先經董事會通過;修正時,亦同。第一項內部控制制度聲明書應依規定刊登於年報、股票公開發行說明書及公開說明書。」…